เทรนด์ ตลาดอสังหาฯปี 59

property-thai-trend59

เมื่อเทรนด์การซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มเปลี่ยน เดิมคนมีเงินนิยมซื้อบ้านนอกเมืองหลังใหญ่ที่มีพื้นที่กว้างขวาง ปัจจุบันหันมาซื้อคอนโดฯในเมืองขนาดใหญ่มากขึ้น สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดฯในปีที่แล้วไม่ค่อยดีนัก ตลาดกลาง-ล่างถูกผลกระทบเศรษฐกิจ แต่ตลาดบนลักซ์ชัวรี่ถึงซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่กลับไปได้ดี แม้ราคาจะแพงมากขึ้น แต่คนซื้อระดับบนมีกำลังซื้อ ขอแค่ทำเลดี ใช้วัสดุดี การออกแบบดี ก็ยังขายได้

อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ CBRE กล่าวว่า “เทรนด์การซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มเปลี่ยน เดิมคนมีเงินนิยมซื้อบ้านนอกเมืองหลังใหญ่ที่มีพื้นที่กว้างขวาง ปัจจุบันหันมาซื้อคอนโดฯในเมืองขนาดใหญ่มากขึ้น ปีที่แล้ว CBRE ขายคอนโดมิเนียมระดับราคา 40 ล้านบาทขึ้นไปได้เยอะมาก ส่วนใหญ่เป็นคนไทย เป็นเจ้าของกิจการ หรือระดับผู้บริหาร ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่ออยู่เองเพราะต้องการความสะดวกสบายในเรื่องการเดินทาง และบ้านต้องดูแลทำความสะอาดมากกว่า ซึ่งปัจจุบันก็หาคนทำงานบ้านได้ยากมากขึ้น”

แนวโน้มปีนี้ ตลาดอสังหาฯยังคงไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองยังคงมีต่อเนื่อง แต่ที่ดินที่จะสามารถทำโครงการได้เริ่มหายากและมีราคาแพง คาดว่าจะทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างแน่นอน

จากปี 2557 ราคาเฉลี่ยประมาณ 2 แสนบาท/ตร.ม. ปี 2558 ราคาเฉลี่ยประมาณ 3 แสนบาท/ตร.ม.  คาดว่าปี 2559 ราคาเฉลี่ยจะประมาณ 3.5 แสนบาท/ตร.ม. “ปีนี้จะมีการเปิดตัวคอนโดมิเนียมรอบนอกน้อยลง แต่ในเมืองยังคงเปิดตัวเท่ากับปีนี้ ประมาณ 8,000 ยูนิต ส่วนใหญ่ยังคงเน้นตลาดระดับบน ถ้าใครสามารถพัฒนาโครงการ ซูเปอร์โลเกชั่น ซูเปอร์ โปรดักส์ ได้ดีก็จะสามารถไปรอด แต่สำหรับโครงการระดับไฮเอนด์จะต้องแข่งขันเรื่องราคาด้วย ถ้าทำราคาได้ก็จะสามารถไปได้”

อลิวัสสา กล่าวเสริมว่า ตลาดแนวราบ ปีนี้จะกลับมาบูมเนื่องจากการเปิดตัวรถไฟฟ้าสายใหม่ ๆ และส่วนต่อขยายใหม่ ๆ
แต่ราคาจะไม่ได้ถูกเหมือนเมื่อก่อน ราคา 4-5 ล้านจะเป็นราคาที่ขายดีที่สุด 1-2 ปีที่ผ่านมา มีโครงการบ้านเดี่ยวในเมืองเปิดตัวหลายโครงการ เป็นที่นิยม  แต่ยังมีโครงการลักษณะนี้ไม่มากนัก เพราะหาที่ดินมาทำโครงการไม่ได้ ปีนี้ตลาดบ้านเดี่ยวในเมืองก็ยังคงมีความต้องการอยู่ แต่เป็นตลาดบนมาก ถ้าเทียบกับคอนโดมิเนียมในเมือง แม้จะมีราคาต่อตร.ม.ถูกกว่า แต่บ้านในเมืองยังทำเลด้อยกว่าคอนโดมิเนียมในเมือง

นลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการบริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด พูดถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ ในเขตกรุงเทพมหานคร ว่า “ปีหน้า ตลาดนี้ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง มีโครงการบ้านรูปแบบใหม่ ๆ ในระดับราคา 30 ล้านบาทขึ้นไป เกิดขึ้นไม่ต่ำกว่า 10 โครงการ จากทั้งผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหญ่ และน่าจะมีสินค้ารูปแบบใหม่มีแนวโน้มราคาสูงขึ้น ซึ่งมีดีไซน์แตกต่าง ฟังก์ชั่นบ้าน ตอบสนองความต้องการกลุ่มลูกค้า โดยอยู่ในทำเลใจกลางเมือง สงบ แต่ใกล้แหล่งลักซ์ชัวรี่ ไลฟ์สไตล์ซึ่งเป็นทำเลที่เหมาะสมกับการพัฒนาสินค้าประเภทนี้มากที่สุด”

ตลาดต่างชาติยังคงมีความสำคัญ เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯยังถูกกว่า เมื่อเทียบกับในต่างประเทศ ทำเลที่ลูกค้ากลุ่มนี้มองหายังคงเป็นสุขุมวิท หลังสวน และสาทรเป็นหลัก  เนื่องจากเป็นทำเลยอดนิยมและต่างชาติคุ้นเคยเป็นอย่างดี ปีนี้ทำเล นอกจากสุขุมวิท หลังสวน ที่น่าจับตามอง พหลโยธินตอนต้น และซอยอารีย์ ก็น่าจะมาแรงสำหรับบ้านใจกลางเมืองราคาสูง
เนื่องจากเป็นทำเลที่หาที่ดินค่อนข้างยากและราคาที่ดินยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับสุขุมวิท

ด้าน สุรเชษฐ์ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย พูดถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯปี 59 ว่า“สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี พ.ศ. 2559 คาดว่าจะยังคงไม่ได้แตกต่างจากปี พ.ศ. 2558 มากนัก คือมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในจำนวนใกล้เคียงหรือมากกว่าไม่มากนักเมื่อเทียบกับปี พ.ศ. 2558 ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ แต่อัตราการขายอาจจะดีขึ้นตามความเชื่อมั่นของคนในประเทศ ที่ปรับเพิ่มสูงขึ้นมาตลอดช่วง 1–3 เดือนก่อนสิ้นปี พ.ศ. 2558 และคาดว่าจะปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องต่อไปในปี พ.ศ. 2559 แต่ผู้ประกอบการอาจจะขอรอดูสถานการณ์ของกำลังซื้อในช่วงครึ่งแรกของปี พ.ศ. 2559 ก่อน จึงพิจารณาถึงการลงทุนในช่วงที่เหลือของปีต่อไป จึงอาจทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในปี พ.ศ. 2559 ไม่ได้ดีกว่าปี พ.ศ. 2558 มากนัก”

ด้าน เลิศมงคล วราเวณุชย์ อุปนายกและเลขาธิการสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า “ ปีพ.ศ.2559 น่าจะเป็นปีที่ธุรกิจปรับตัวได้แล้วกับสถานการณ์การเมืองและเศรษฐกิจในช่วง2ปีที่ผ่านมา และปีนี้กลไกการลงทุนภาครัฐจะเป็นตัวขับเคลื่อนหลักให้เศรษฐกิจเดินหน้าไปได้ ประกอบกับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) จะช่วยให้บรรยากาศการลงทุนดีขึ้น นักธุรกิจอสังหาฯที่ลงทุนตาม2กระแสนี้น่าจะมีโอกาสที่ดีในปีนี้ ”

ปัจจัยสำคัญที่อาจจะทำให้ภาพรวมเศรษฐกิจของประเทศรวมทั้งตลาดอสังหาริมทรัพย์ดีขึ้น คือการลงทุนโครงการต่าง ๆ ของรัฐบาล ซึ่งจะทำให้เงินลงทุนกระจายออกไปสู่ส่วนต่าง ๆ และสร้างรายได้ให้กับคนจำนวนมากซึ่งจะกลับมาสู่ภาคธุรกิจต่าง ๆ อีกต่อหนึ่ง ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนตลาดที่อยู่อาศัย โครงการบ้านจัดสรรอาจจะมีจำนวนโครงการใหม่เปิดขายมากขึ้นเพราะเป็นตลาดของผู้ที่ต้องการซื้อเองมากกว่า และปิดการขายได้เร็วกว่า อีกทั้งใช้เวลาในการก่อสร้างไม่นานทำให้ผู้ประกอบการรับรู้รายได้เร็ว ตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดยังคงต้องอาศัยกำลังซื้อของคนในพื้นที่เป็นหลัก เช่น ในจังหวัดใหญ่  หรือว่าหัวเมืองรองที่ตลาดบ้านจัดสรรมีแนวโน้มที่ดีกว่าคอนโดมิเนียมค่อนข้างมาก แต่อัตราการขายก็ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ และราคาสินค้าเกษตร ยกเว้นเมืองท่องเที่ยวชายทะเลที่ไม่ไกลจากกรุงเทพมหานคร ที่ยังคงขายได้ต่อเนื่องแต่อัตราการขายอาจจะไม่สูงมากนักเหมือนเมื่อ 1–2 ปีก่อนหน้านี้

เรียกได้ว่าปีนี้เป็นปีของที่อยู่อาศัยแนวราบโดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ที่เป็นเสมือนตัวนำของผู้ประกอบการหลายรายทั้งในกรุงเทพมหานคร และต่างจังหวัด ตลาดสำนักงาน ปี 2557-2560 เป็นขาขึ้นของตลาดสำนักงาน มีซัพพลายออกมาน้อย ขณะที่มีดีมานด์เพิ่มขึ้นทุกปี เฉลี่ยแล้วมีซัพพลายประมาณ 5 หมื่น – 2 แสน ตร.ม./ ปี ขณะที่ดีมานด์สูงถึง 2 แสน/ปี ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 5% อนาคตการขึ้นอาคารสำนักงานไม่ง่าย เพราะที่ดินแนวเส้นรถไฟฟ้าหายาก คาดว่าหลังปี 2561 ไปแล้วถึงจะมีซัพพลายใหม่ ๆ ออกมา

ส่วนทำเลที่ยังเป็นที่นิยม ยังคงเป็นทำเลซีบีดี อย่าง พระราม 4 สามย่าน สวนลุมฯ ใกล้ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกติ์ ส่วนพระราม 9 รัชดา เป็นอีกทำเลรองจากซีบีดี มีซัพพลายจากอาคาร G TOWER ที่คาดว่าจะสร้างเสร็จช่วงกลางปี ตลาดเช่าอื่น ๆ อพาร์ตเมนต์ มีอัตราเฉลี่ยเพิ่มขึ้น  ยังคงเน้นทำเลใจกลางเมือง อัตราการเข้าพักขึ้นอยู่กับต่าง ชาติที่เข้ามาทำงานในเมืองไทย เฉลี่ยแล้วตลาด อพาร์ตเมนต์มีอัตราการเติบโตประมาณ 5% ต่อปี คาดว่าปีนี้การแข่งขันตลาดห้องพักอาศัยให้เช่าจะมีการแข่งขันสูง
เพราะมีคอนโดฯที่ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าเข้ามาแข่งขันในตลาดมากขึ้น ทำให้ราคาค่าเช่าเพิ่มขึ้นน้อย ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ย 4-5% แต่ราคาขายคอนโดฯที่เพิ่มขึ้น แม้ว่าผู้ปล่อยเช่าจะได้ค่าเช่าน้อยลง แต่ตัวห้องราคาขึ้น เท่ากับได้มูลค่าเพิ่มมาชดเชย ทำเลที่นิยมหนีไม่พ้นสุขุมวิท เพราะมีแหล่งงาน มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ ทั้งศูนย์การค้า รีเทล โรงเรียนนานาชาติ

ตลาดอสังหาฯต่างจังหวัดและตลาดบ้านพักตากอากาศ บ้านพักตากอากาศ ยังมีดีมานด์แต่ต้องหาทำเลที่ขยายตัวออกไป เพราะทำเลที่มีอยู่เดิมเริ่มหนาแน่น หาที่ดินพัฒนาโครงการได้ยากเหมือนตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองในกรุงเทพฯ หัวหิน เป็นเมืองรองรับการอยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องเป็นโครงการรีสอร์ทเท่านั้น ปัจจุบันหัวหินได้ขยายตัวไปทางเขาเต่า อีกทางก็เริ่มขยายตัวเข้าไปใกล้เขตเมืองมากขึ้น เป็นตลาดที่ต่างชาติเข้ามาท่องเที่ยวมากขึ้น มีสิ่งอำนวยความสะดวกและแหล่งท่องเที่ยวใหม่ ๆ มากมาย มีสนามกอล์ฟ ศูนย์การค้า โครงการมหาสมุทร โครงการบลูพอร์ต

พัทยา ยังชะลอตัวอยู่ อาจมีเริ่มเปิดโครงการบ้าง แต่ตลาดยังไม่กลับมาเต็มตัว เพราะนักท่องเที่ยวชาวรัสเซียซึ่งเป็นลูกค้าหลักของพัทยายังไม่กลับมา
เขาใหญ่ ยังมีที่ให้พัฒนาโครงการได้มาก ทำเลที่นิยมยังคงเป็น 3 ทำเลเดิม ได้แก่ วังน้ำเขียว ถนนธนะรัชต์ ผ่านศึก-กุดคล้า
ขึ้นอยู่กับว่านักท่องเที่ยวชอบแบบไหน
เชียงใหม่ บูมจากนักท่องเที่ยวจีน แต่ยังไม่มีการพัฒนารีสอร์ทมากเท่าแหล่งท่องเที่ยวอื่น ๆ ส่วนใหญ่นิยมพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในเมืองขายมากกว่า
ศรีราชา มีนิคมอุตสาหกรรม มีคนต่างชาติเข้ามาทำงานมาก โดยเฉพาะคนญี่ปุ่น ทำให้มีการขยายตัวของตลาดอสังหาฯสูง มีการซื้อขายที่ดิน เพื่อทำโครงการมิกซ์ยูส และเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เป็นจำนวนมาก

 

ที่มา : เดลินิวส์